Pour la première fois depuis 2014, les ventes de logements neufs aux investisseurs sont repassées sous les ventes à ceux qui achètent pour y habiter : elles ont chuté de 10,4 %, avec 28 550 réservations enregistrées au premier semestre 2018, contre 31 873 ventes au premier semestre 2017. Les investisseurs seraient-ils en train de se détourner de la pierre ? « Non, les ventes restent encore à un bon niveau, tempère Alexandra François-Cuxac, présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Mais les questions liées au prélèvement à la source, à la future réforme des retraites et à l’évolution du pouvoir d’achat ont créé une forme d’incertitude et d’attentisme chez les investisseurs. »

Les futurs bailleurs ont sans doute aussi froncé les sourcils au vu de la hausse des prix : sur un an, selon la FPI, le prix moyen dans le neuf a augmenté de 3,1 % au second trimestre 2018 par rapport au deuxième trimestre 2017. Il a même bondi de 13,8 % dans l’agglomération du Havre, à 3 384 euros le m², mais également de 10,6 % dans celle de La Rochelle, à 4 338 euros le m², et de 6,5 % à Clermont-Ferrand, à 34 668 euros le m² ! De quoi faire chuter les rendements brut moyens autour de 3 %.

Jouer l’effet de levier du crédit

Les investisseurs ont aussi tenu compte de la nouvelle situation fiscale. Tout d’abord, la taxation des revenus fonciers s’est alourdie, avec la hausse des prélèvements sociaux, passés de 15,5 à 17,2 %, qui s’ajoutent à l’imposition sur les revenus, propulsant le taux maximum auquel les loyers peuvent être imposés à… 62,5 %. Par comparaison, les revenus mobiliers, soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 %, sont bien plus attractifs. Ensuite, la transformation de l’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) en Impôt sur la fortune immobilière (IFI) a rebattu les cartes. Enfin, l’augmentation de la taxe foncière, de près de 15 % en moyenne entre 2011 et 2017 selon l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), finit par faire peur. D’autant que les collectivités locales veulent s’en servir pour compenser la suppression de la taxe d’habitation. S’y ajoutent hausse des charges, des frais d’entretien et autres travaux de rénovation. De quoi tirer la sonnette d’alarme : « Les investisseurs sont indispensables pour loger les Français, d’autant que le locatif est un investissement populaire, accessible et non délocalisable », martèle Pierre Hautus, secrétaire général de l’UNPI.