SCPI à Crédit : mode d'emploi

De multiples atouts patrimoniaux

Fiscalement, le recours à un prêt est intéressant car il permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers, diminuant de fait l’impact fiscal.

Autre intérêt, dans l’univers de l’épargne, l’investissement en SCPI est le seul placement que vous pouvez financer par le biais d’un crédit au même titre qu’un bien immobilier. Les OPCI ne peuvent par exemple pas en bénéficier.

Sur le volet patrimonial, il faut évoquer l’effet de levier. Grâce au crédit, vous pouvez acquérir immédiatement un montant significatif de parts de SCPI qui vont générer des loyers. Ces derniers vont permettre de rembourser l’essentiel des mensualités du crédit, l’épargnant n’ayant plus qu’à compléter la différence, qui correspond à son réél effort d’épargne !

Ce mécanisme prend toute sa pertinence avec des taux de crédit très inférieurs au rendement des SCPI, en moyenne de 4,43% en 2017. Leur patrimoine s’est également apprécié de +1,79% en moyenne soit une performance globale des SCPI de 6,22% en 2017 !

Il ne reste plus qu'à trouver le financement.

Rappelons toutefois qu'à l'inverse d'un Livret A ou du fonds en euros d'un contrat d'assurance vie, une SCPI ne dispose d'aucune garantie sur le capital investi. Des pertes sont alors aussi possibles.

Le crédit à la consommation : le choix de la facilité

Le taux est un peu plus onéreux que pour un prêt immobilier, mais en contrepartie l’obtention du prêt est aussi simple que rapide. Une réponse de principe peut être obtenue dans des délais plus courts et la somme d’argent est versée sur votre compte au bout de quelques jours seulement.

Contrairement au crédit à la consommation non affecté qui est une somme dont on dispose à sa guise, le crédit à la consommation affecté aux parts de SCPI permet la déductibilité des intérêts d’emprunt.

À titre d’exemple, Crédit Agricole Consumer Finance, un des principaux acteurs du crédit à la consommation, propose une sélection de douze SCPI que l’on peut panacher.

Les montants finançables vont de 10.000 euros à 300.000 euros avec des taux bonifiés au‑delà de 60 000 euros.

Pour un montant financé de 60.000 euros l’établissement propose un taux de 1,80% sur 5 ans, 2,50% sur 10 ans et jusqu’à 2,84% sur 15 ans.  

Le plus de cette offre : il n’y a aucun frais annexe (pas de frais de dossier ni de frais de garantie). De plus, l’assurance emprunteur est facultative.

Le crédit immobilier classique

Depuis quelques années, les taux perdurent à des niveaux historiquement bas. La remonté des taux annoncée en 2018 n’a finalement pas eu lieu, mais elle apparaît inéluctable…

Si les banques ont tendance à orienter leurs clients uniquement vers leurs «SCPI maison», d’autres alternatives existent pour profiter des meilleures SCPI du marché. 

Quant aux taux, c’est un «critère à nuancer même s’il est important». Pourquoi ?

Car «le différentiel entre le taux de crédit et le rendement des SCPI est suffisamment important pour jouer encore en faveur de l’épargnant. Pour preuve, certaines SCPI ont affiché des rendements de 6% en 2017», souligne Raphaël Oziel directeur du pôle immobilier de Linxea.

Spécialiste historique du financement des SCPI, Le Crédit Foncier de France (CFF) va disparaître mais ses expertises seront re déployées au sein des autres banques du groupe BPCE (réseaux Banque Populaire et Caisse d’Epargne).

En attendant et jusqu'à la fin de l’année, l’activité du CFF se poursuit normalement. Il reste donc possible d’y souscrire un prêt sans aucun apport personnel, aucune domiciliation des revenus ni même ouverture de compte.

Les durées d’emprunt peuvent s’étaler sur 20 ans, avec un taux de 2,9% pour un emprunteur sans patrimoine immobilier, sans frais de dossier et avec des frais de garantie très faibles (95,12 euros par ligne de SCPI). Il sera à 2,25% pour les détenteurs d’immobilier.

Outre solliciter sa propre banque et la concurrence, il est recommandé de contacter des courtiers dont le métier est de dénicher les meilleures offres sur le marché.

Il est ainsi possible de trouver des taux très attractifs qui peuvent aller jusqu’à 1,40% sur 15 ans.

Un niveau finalement pas si éloigné des taux moyens pratiqués sur le marché pour un bien immobilier en direct (1,6% sur 20 ans et 1,35% sur 15 ans)*. Cerise sur le gâteau, certaines banques acceptent de financer toutes les SCPI qu’elles soient investies en France ou à l’étranger.

«Un investissement en SCPI à crédit est un projet de long terme. Ne vous focalisez pas uniquement sur le taux, d’autres paramètres sont à considérer. Privilégiez des durées longues afin de réduire votre effort d’épargne, et optez pour une allocation de SCPI stratégique, diversifiée aussi bien géographiquement qu’en termes de typologie d’actifs.» conclut Raphaël Oziel.

*Source : Empruntis. Taux fixes actualisés au 27 octobre 2018 hors assurance et prise en compte de la qualité de l’emprunteur

Les meilleurs taux de crédit pour financer des SCPI

Source LINXEA : Taux en vigueur au 30/10/2018